Acredito que muitos de vocês que estão lendo esse post, já passaram algum perrengue na hora de aprovar um projeto e se não passaram, vão passar, é normal. Se sentir perdido, não saber o que fazer, ficar preocupado acontece, mas se você ler esse post até o fim, vou tentar ajudar a amenizar um pouco sua situação da maneira mais resumida e direta possível, apesar de ser um assunto bem extenso.

Antes de mais nada, vou dividir o projeto em duas formas de aprovação, que é a forma de Aprovação de Nova Obra e Regularização de Obra Existente. Os dois são bem parecidos, mas tem uma coisa bem importante que pode mudar tudo...a legislação. Por exemplo, uma rampa para uma nova obra tem inclinação de 8,33% (NBR 9050), mas em uma obra já existente, ela pode ter até 10% a 12,5%. Claro, cada cidade tem sua legislação, então é preciso estuda-la antes mesmo de fazer uma proposta de projeto ao cliente.

Vamos focar no projeto de Aprovação de Nova Obra. Antes de tudo, você precisa ter em mãos toda legislação do município, geralmente encontrada no site da prefeitura local, como o Plano Diretor Municipal - PDM e o Código de Obras. Depois disso, consulte no setor de obras (provavelmente no próprio site deve ter), a documentação necessária para aprovação de projeto, que geralmente são os documentos do proprietário, documento de compra e venda do terreno ou certidão emitida em cartório, certidões negativas (do terreno e do arquiteto), RRT's (será solicitado uma de Aprovação e uma de Construção, caso for iniciar a construção imediatamente após aprovado) e alguns outros documentos que podem ser solicitados. 

Observação: só solicite o Alvará de Execução se for iniciar a construção logo após aprovado, pois ele é pago e tem validade e precisará ser renovado a cada 3 ou 6 meses, conforme solicitado. O valor varia de cidade para cidade) e PROJETO LEGAL (simplificado). É sobre o Projeto Legal que vamos falar mais especificamente. Ele é a parte mais importante (e que geralmente dá problema na prefeitura) da aprovação.

Primeiramente...

1 - O que é o Projeto Legal de Arquitetura?

O Projeto Legal de Arquitetura (projeto de aprovação ou projeto de prefeitura), é um desenho esquemático (sem layout, apenas paredes) de um projeto de construção já aprovado pelo cliente, composto por desenhos técnicos, como plantas, cortes e elevações que comprovam as medidas da construção. Nele constam as cotas básicas de alturas e dimensões máximas do projeto, projeto de calçada cidadã e outros mais, de acordo com a necessidade de cada município. Note que aqui, o mais importante é saber a posição da obra no terreno e não o que tem da parede para dentro. 

Esse projeto será analisado pelos analistas da prefeitura, geralmente arquitetos, e eles vão verificar se as normas locais pré-estabelecidas foram respeitadas e inclusas no projeto para que a Prefeitura do Município possa aprovar e liberar a construção conforme o código de obras e o plano diretor da cidade, como afastamentos, área permeável, altura máxima da edificação, coeficiente de aproveitamento, dimensões do lote e etc.

É nessa parte que costuma agarrar geralmente. Se você não estudou as normas locais e as brechas que ela te permite, certamente serão solicitadas correções, logo, a melhor forma de não ter problemas é ESTUDAR A LEGISLAÇÃO LOCAL, até mesmo antes de fazer uma proposta para o cliente.

Um detalhe muito importante, se você conhece bem as Etapas de um Projeto Arquitetônico (clique para ver), o Projeto Legal é feito antes do Projeto Executivo, pois podem haver modificações solicitadas que vão mudar partes importantes e caso você faça esse projeto depois do Executivo, provavelmente terá um retrabalho grande.

2 - Como montar uma prancha de projeto de aprovação?

Primeiro, identifique a área em que está localizado o terreno edificação no mapa anexo ao PDM, conforme modelo abaixo. Cada zona tem índices específicos de afastamento, alturas e etc.

Exemplo de zoneamento. Cada cidade tem um modelo diferente, mas o objetivo é o mesmo.

Agora, você precisa ver o que o município pede que contenha na prancha, além do tamanho da folha (A0, A1, A2 e etc).  mas basicamente, o que vai conter na prancha é: 

• Legenda;

• Quadro de áreas (não confunda com áreas internas, são as áreas de regularização como área permeável, área construída, coeficiente de aproveitamento, entre outras e precisa conter a zona do terreno); 

• Situação ou localização; 

• Implantação (em algumas legislações é permitido fazer a representação da implantação já na planta do térreo); 

• Planta esquemática dos pavimentos (sem layout e detalhamentos, vale observar que dependendo da prefeitura, será preciso representar espessura de parede ou somente um linha externa, conforme imagem abaixo);

• Corte esquemático (pode ser solicitado um ou até dois cortes ou até mesmo cortes parciais para mostrar alguma área específica);

• Cobertura;

• Fachada (uma ou duas ou as vezes nem pedem, depende da prefeitura);

• Calçada cidadã/legal (geralmente é necessário em alguns municípios);

• Termo de compromisso (cada prefeitura tem um modelo e pode já ser inserido diretamente na prancha, onde será assinado pelo proprietário e pelo responsável técnico pela EXECUÇÃO E AUTORIA. Precisa ter um bom espaço para reconhecimento de firma de ambos, conforme modelo abaixo.).

Modelo de Prancha de Projeto de Aprovação

 

3 - Tenho tudo em mãos, e agora?

Com toda documentação em mãos e prancha montada, basicamente você vai protocolar na prefeitura e aguardar os trâmites internos, até chegar na análise. Se estiver tudo OK, será emitido o Documento de Arrecadação Municipal - DAM, para pagamento da taxa para emissão dos Alvarás solicitados (Aprovação e Execução se foi solicitado) e calculados os valores de acordo com o tempo solicitado de 3 ou 6 meses de validade e de acordo com a metragem quadrada construída total também. Um detalhe, para regularização é que não precisa solicitar alvará de execução, uma vez que a obra já está feita. Após o pagamento, serão gerados os Alvarás solicitados e os mesmos precisam ter uma cópia na obra, para serem apresentados em caso de fiscalização futura.

Caso tenha algum dado conflitante, erro de cálculo de áreas ou documentação faltante, serão solicitadas correções quantas vezes forem necessárias até que fique tudo certo para aprovação e depois, segue o processo acima.

Em caso de uma nova obra, pode ser solicitado

Com isso, chegamos a conclusão que...

O Projeto Legal de Arquitetura é essencial para o controle das autoridades em relação a casas, comércios, serviços e indústrias, como por exemplo, deve existir distanciamento das indústrias das moradias, por questões de as legislações municipais prezarem pela segurança e conforto do morador. Além disso, é possível controlar a permeabilidade do solo, prever possíveis mudanças na urbanização da cidade e muitos outros fatores e por isso é tão importante o cumprimento da legislação pelos profissionais e moradores da região, proporcionando um espaço com mais organização, salubridade, conforto e bem-estar. A falta da aprovação da construção gera problemas futuros, que podem ser complexos e difíceis de resolver, o que pode ocasionar um gasto elevado principalmente em casos de construção irregular. 

Algumas dicas que eu deixo para vocês:

Para REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÃO, quando for gerar uma RT do serviço, no "Tipo de serviço", não faça RT de Autoria de Projeto, até porque o projeto não é seu e você vai mesmo assumir a autoria de algo que não foi você que projetou? O correto é fazer uma RT de Vistoria Técnica ou de Levantamento de Dados, porque é o que você está realizando.

Sempre que gerar uma RT de serviço, coloque um prazo de duração e lembre-se de entrar no sistema e DAR BAIXA na sua RT, porque mesmo ela tendo a data limite, não dá baixa automaticamente, o que faz com que a responsabilidade ainda seja sua enquanto ela permanecer aberta.

O arquiteto tem a obrigação ética de promover a conscientização dos seus clientes quando a importância da aprovação do projeto. Uma obra irregular pode gerar vários problemas, como multas, interdição, desabamentos e muitos outros mais. Não aceite projetos que não forem regularizados ou que não tiverem intenção de regularizar, a responsabilidade é sua.

Bom, isso é tudo. Espero ter falado o máximo possível sobre as questões de maior dúvida coletiva e que esse artigo te dê um norte de onde começar a estudar. Estude e se especialize sempre. Muitas outras informações podem complementar esse artigo que foi somente uma pincelada para orientar inicialmente a como prosseguir na aprovação de projeto na prefeitura.

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